NRAU: O Regime Jurídico do Arrendamento Urbano em Portugal e Suas Alterações em 2026

O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), estabelecido pela Lei n.º 6/2006 e posteriormente alterado, regula o arrendamento urbano em Portugal, visando modernizar e equilibrar a relação entre senhorios e inquilinos ^[4]. Em 2026, foram implementadas novas medidas e ajustes que afetam diversos aspetos do arrendamento, desde a duração dos contratos até aos benefícios fiscais ^{[1, 2]}.

Duração dos Contratos de Arrendamento

Os contratos de arrendamento distinguem-se entre os destinados à habitação e os não habitacionais, cada um com regras específicas quanto à duração e renovação.

Arrendamento para Habitação

Para contratos de arrendamento habitacional, a legislação atual estabelece que:

• Prazo Mínimo: Os contratos habitacionais passaram a ter um prazo mínimo de um ano, renovando-se automaticamente por três anos, salvo acordo em contrário entre as partes ^[3].
• Duração Indeterminada: Nos contratos sem prazo definido, considera-se que são de duração indeterminada ^[3].
• Opção de Prazo Certo: Os contratos podem ser celebrados com prazo certo, sendo que, na ausência de estipulação das partes, o contrato considera-se celebrado com prazo certo pelo período de dois anos ^[5]. Após a primeira renovação, pode convencionar-se que o arrendamento tenha duração indeterminada ^[5].
• Limite de Duração: O prazo certo não pode ser superior a 30 anos, sendo automaticamente reduzido quando o ultrapasse ^[5].

Arrendamento Não Habitacional

No arrendamento não habitacional, como lojas ou escritórios, as regras são mais flexíveis:

• Liberdade Contratual: As partes mantêm a liberdade para negociar os prazos ^[3].
• Prazo por Omissão: Na ausência de acordo específico, o contrato considera-se realizado por 10 anos, renovando-se por igual período ^[3].

Atualização e Fixação de Rendas

A atualização das rendas é um ponto crucial, regulamentado anualmente para garantir transparência e previsibilidade para ambas as partes.

Coeficientes de Atualização

• Coeficiente de 2026: Para 2026, a renda pode subir até 2,24%, com um coeficiente de atualização fixado em 2,16% ^{[1, 4]}. Este valor é determinado anualmente com base em dados macroeconómicos.
• Programa de Apoio ao Arrendamento (Antigo Arrendamento Acessível): Senhorios que adiram a este programa, praticando rendas cerca de 20% abaixo dos valores de mercado, podem beneficiar de isenção de IRS ou IRC, desde que o contrato tenha uma duração mínima de cinco anos e cumpram os requisitos do programa ^[1]. Se o imóvel for incluído neste programa, a renda passa a ser fixada por tabela oficial ^[2].

Despejo: Procedimentos e Proteções

O processo de despejo tem sido objeto de simplificação, contudo, com proteções específicas para inquilinos em situações de vulnerabilidade.

Procedimento Especial de Despejo (PED)

Foi criado um procedimento mais célere e eficaz para situações de incumprimento de contrato ou fim do mesmo ^{[3, 4]}.

• Através do Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS): O PED é um procedimento extrajudicial, mais rápido e com menores custos, gerido pelo BAS ^[3].
• Casos Aplicáveis: Este procedimento é utilizado em casos como falta de pagamento de rendas ou término do contrato ^[3].
• Exceções: O PED não se aplica a arrendatários com contratos antigos que sejam idosos ou pessoas com deficiência, os quais gozam de proteções especiais ^[3].

Proteção para Inquilinos de Longa Duração

• Contratos com Mais de 15 Anos: Para inquilinos que residam na habitação há mais de 15 anos, o contrato só pode ser rescindido em caso de demolição total do imóvel ou de obras profundas que justifiquem a desocupação ^[3].
• Indemnizações: Em caso de indemnização a inquilinos devido a despejo, o senhorio pode ser isento de pagar IRS sobre esses valores, mediante cumprimento de certas condições ^[3].

Benefícios Fiscais e Obrigações Declarativas

As recentes alterações também introduzem benefícios fiscais e reforçam as obrigações dos intervenientes no arrendamento.

Benefícios para Inquilinos

• Dedução no IRS: Os inquilinos podem deduzir no IRS parte do valor pago em rendas de habitação própria e permanente, com um limite que pode ir até 900 euros ^[1].

Obrigações dos Senhorios

• Registo de Contratos: Com as novas regras, todo o contrato de arrendamento deve ser registado eletronicamente no Portal das Finanças, acompanhado do documento PDF assinado pelas partes ^[2].
• Coimas por Incumprimento: O não cumprimento desta exigência pode resultar em coimas que variam entre 150 e 3.750 euros por contrato ^[2].
• Taxas Reduzidas: Senhorios com contratos de longa duração podem aceder a taxas reduzidas de IRS ^[1].

FAQ

Quais os prazos mínimos para os contratos de arrendamento habitacional em 2026?

O prazo mínimo para os contratos de arrendamento habitacional é de um ano, renovável automaticamente por três anos, salvo acordo ou estipulação em contrário ^{[3, 5]}.

Como é feita a atualização das rendas em Portugal?

A atualização das rendas é regida por um coeficiente anual, fixado em 2,16% para 2026, permitindo um aumento máximo de 2,24% ^{[1, 4]}.

O que é o Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS)?

O Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) é uma plataforma para o processamento de despejos de forma extrajudicial, mais rápida e com menores custos, usada em casos como falta de pagamento ou fim de contrato, com exceções para inquilinos em situação de vulnerabilidade ^[3].