AIMI 2026: Quem Paga e Como Calcular Este Adicional ao IMI

O Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI) é um encargo fiscal anual em Portugal que se aplica a patrimónios imobiliários de valor mais elevado. Este imposto incide sobre a totalidade dos Valores Patrimoniais Tributários (VPT) de determinados tipos de imóveis, com particular impacto em pessoas singulares e coletivas que detenham um conjunto significativo de prédios urbanos habitacionais ou terrenos para construção ^[2], ^[5]. Compreender a sua incidência, os limiares de isenção, as taxas aplicáveis e os prazos de pagamento é fundamental para proprietários e investidores.

O que é o AIMI?

O AIMI é um imposto adicional ao IMI, que tem como base os prédios urbanos habitacionais e terrenos para construção situados em território português ^[2], ^[5]. Ao contrário do IMI, que é calculado por imóvel, o AIMI é apurado sobre a soma dos VPT de todos os imóveis abrangidos detidos por um único contribuinte (sujeito passivo), sem prejuízo das deduções e limiares de isenção ^[5].

Imóveis sujeitos a AIMI

Estão sujeitos a AIMI os prédios urbanos com afetação habitacional e os terrenos para construção ^[5].

Concretamente, os imóveis que NÃO estão sujeitos a AIMI incluem ^[5], ^[6]:

• Prédios rústicos.
• Imóveis com afetação comercial, industrial ou para serviços.
• Imóveis isentos de IMI no ano anterior.
• Património do Estado, Regiões Autónomas e autarquias.
• Imóveis afetos à construção de habitação social ou a custos controlados.
• Imóveis propriedade de cooperativas de habitação ou associações de moradores.
• Imóveis pertencentes a um condomínio, cujo VPT de cada fração não ultrapasse 20 vezes o valor do IAS (10.450 euros em 2025).

Quem Paga o AIMI?

O AIMI é devido pelas seguintes entidades ^[2], ^[5]:

• Pessoas singulares.
• Pessoas coletivas (empresas).
• Heranças indivisas (património ainda não partilhado).
• Entidades sem personalidade jurídica (como condomínios).

Para pessoas coletivas, o imposto incide sobre imóveis afetos ao uso pessoal, dos titulares do capital, dos membros dos órgãos sociais ou de quaisquer órgãos da administração, gerência ou fiscalização ^[1].

Limiares e Taxas de Incidência do AIMI 2026

O AIMI incide sobre a soma dos VPT dos imóveis elegíveis que excedam determinados limiares. Estes limiares e as taxas aplicáveis variam consoante o tipo de sujeito passivo e o montante em excesso. Os valores de referência são os que constam a 1 de janeiro do próprio ano ^[5].

Para Pessoas Singulares e Heranças Indivisas

Existe uma dedução base de 600.000 euros ao VPT total dos imóveis abrangidos ^[2], ^[4]. Para casais com tributação conjunta ou em união de facto, este limiar dobra para 1.200.000 euros, desde que seja feita a opção correta ^[2], ^[4].

Sobre o excedente, aplicam-se as seguintes taxas marginais ^[1]:

• Até 1.000.000 euros (ou 2.000.000 euros para casais/união de facto) acima do limiar de isenção: 1%.
• Acima de 2.000.000 euros (ou 4.000.000 euros para casais/união de facto) acima do limiar de isenção: 1,5%.

Contudo, a fonte ^[2] e ^[4] refere uma taxa de 0,7% sobre o excedente para pessoas singulares e um adicional de 1% ou 1,5% em valores superiores. A fonte ^[1] é mais específica na estrutura por escalões para 2026.

Para Pessoas Coletivas

As pessoas coletivas pagam uma taxa de 0,4% sobre a totalidade do VPT dos imóveis urbanos habitacionais e terrenos para construção que lhes pertençam e que não estejam abrangidos por isenção ^[1].

Excetuam-se os prédios detidos por pessoas coletivas afetos ao uso pessoal dos titulares do capital, dos membros dos órgãos sociais ou de quaisquer órgãos da administração, gerência ou fiscalização. Nesses casos, aplicam-se as taxas das pessoas singulares ^[1].

Como Calcular o AIMI

O cálculo do AIMI inicia-se com o apuramento da soma dos VPT de todos os imóveis elegíveis de um determinado sujeito passivo. Segue-se a aplicação das deduções e, por fim, das taxas correspondentes ^[6].

Exemplo de cálculo para Pessoa Singular (baseado em ^[6]):

Um contribuinte possui três imóveis: um apartamento (VPT de 400.000 euros), uma moradia (VPT de 300.000 euros) e um terreno para construção (VPT de 150.000 euros). O valor total do seu agregado patrimonial sujeito a AIMI é de 850.000 euros.

1. Soma dos VPT: 400.000€ + 300.000€ + 150.000€ = 850.000€.
2. Subtração do limiar de isenção: 850.000€ - 600.000€ = 250.000€ (valor sujeito a AIMI).
3. Aplicação da taxa: 250.000€ x 0,7% (taxa aplicável ao primeiro escalão, segundo ^[2] e ^[4]).
4. AIMI a pagar: 1.750€.

Caso o valor excedente fosse superior, as taxas marginais de 1% e 1,5% seriam aplicadas sobre os respetivos escalões, conforme o estabelecido em ^[1].

Prazos e Liquidação do AIMI

A liquidação do AIMI é efetuada anualmente pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) no mês de junho ^[1], ^[6]. O pagamento deve ser realizado durante o mês de setembro ^[1], ^[5]. É fundamental que os sujeitos passivos verifiquem a sua situação patrimonial anualmente para prever e, se necessário, contestar o valor do VPT dos seus imóveis ^[2].

Deduções à Coleta

Existem deduções à coleta que podem ser aplicadas ao AIMI. Para pessoas singulares e heranças indivisas, a quota-parte do IMI paga pode ser deduzida ao AIMI devido, até ao limite do valor do AIMI ^[1], ^[2]. Esta medida visa evitar uma dupla tributação sobre o mesmo património.

FAQ

O que é o Valor Patrimonial Tributário (VPT)?

O VPT é o valor oficial atribuído pela Autoridade Tributária a cada imóvel, usado como base para o cálculo de impostos como o IMI e o AIMI ^[2], ^[3]. Geralmente, é inferior ao valor de mercado ^[3]. É possível pedir uma segunda avaliação caso se considere o VPT desatualizado ou inflacionado ^[2].

O AIMI e o IMI são o mesmo imposto?

Não, IMI e AIMI são impostos distintos, embora relacionados ^[3]. O IMI é um imposto anual com base no VPT de um imóvel individual, enquanto o AIMI é um adicional, calculado sobre a soma dos VPT de vários imóveis pertencentes ao mesmo sujeito passivo, após determinadas deduções e limiares ^[2], ^[3].

Existem maneiras de otimizar o pagamento do AIMI?

Sim, a opção pela tributação conjunta de casais ou unidos de facto pode duplicar o limiar de isenção para 1.200.000 euros, o que pode reduzir ou eliminar o valor a pagar ^[2], ^[4]. Além disso, a segregação patrimonial e a gestão da titularidade dos imóveis (por exemplo, uso de sociedades para imóveis não-habitacionais) pode impactar a incidência do imposto, sendo aconselhável consultar um especialista fiscal.